Affitto di un fabbricato – Sfratto

Se il proprietario sospetta o sa che l’inquilino non intende lasciare libero l’alloggio alla scadenza del contratto, può intimargli la “licenza per finita locazione”.
Questa comunicazione rappresenta una sorta di procedura di sfratto preventiva, un atto formale che richiede l’assistenza di un avvocato: deve essere intimata prima della scadenza naturale del contratto attraverso una citazione in giudizio dell’inquilino. Nel caso se ne presenti il bisogno, questo provvedimento può dare il via all’esecuzione forzata per la liberazione dell’immobile.

• La procedura più diffusa
  Nella maggior parte dei casi le controversie sulla mancata disponibilità dell’alloggio si verificano dopo la scadenza del contratto, quando l’inquilino non lascia libero l’immobile.
  In questo caso al proprietario non resta che rivolgersi a un avvocato per citare in giudizio l’occupante abusivo del suo appartamento. Di fronte al giudice, l’inquilino può spiegare il suo comportamento (per esempio, può dire che vi sono stati errori o mancanze nella comunicazione della disdetta, che il proprietario non ha una reale necessità di riavere l’alloggio…). Se le ragioni dell’inquilino non sono considerate valide, il giudice fissa la data entro la quale l’alloggio deve essere restituito al proprietario. Può succedere che il contratto d’affitto venga prorogato anche di un anno, per dare tempo all’inquilino di cercarsi un’altra sistemazione. Allo scoccare della data decisa dal giudice, l’inquilino deve però lasciare l’alloggio: se non lo fa, il proprietario continua la procedura di esecuzione, fino al punto, se necessario, di chiedere l’intervento dell’ufficiale giudiziario.
• Le proroghe
  Nella realtà i termini per l’esecutività degli sfratti sono continuamente prorogati. Dal settembre 2000 gli inquilini considerati socialmente più deboli possono chiedere una proroga da un minimo di 9 a un massimo di 18 mesi. In generale, a meno che l’inquilino non rientri nella categoria su menzionata, quest’ultimo ha la possibilità di chiedere, una sola volta, che sia spostato il termine per l’esecuzione dello sfratto al massimo di 6 mesi. Durante i periodi di proroga o di sospensione delle esecuzioni degli sfratti, l’inquilino deve pagare al proprietario una somma mensile pari al canone stabilito dal contratto, maggiorata annualmente secondo gli aggiornamenti dell’ISTAT. Tale cifra viene ulteriormente aumentata del 20%. Inoltre, l’inquilino deve pagare le spese condominiali. Se l’inquilino non versa mensilmente ciò che per legge spetta al proprietario, lo sfratto diviene immediatamente esecutivo.

Affitto di un fabbricato – Fine del contratto

Al termine del periodo di affitto arriva il momento di saldare i conti. Se non vi sono danni imputabili all’inquilino, il proprietario gli deve restituire la cauzione; può risultare anche debitore del risarcimento in caso di risoluzione anticipata e immotivata del contratto; oppure dovere un indennizzo per i miglioramenti o le opere realizzate dall’inquilino che rimangono nell’alloggio.
Nel caso in cui il proprietario, ad esempio, anche dopo aver ricevuto la raccomandata AR continua a rifiutarsi di restituire la cauzione o di pagare gli interessi maturati sulla stessa, l’inquilino può rivolgersi al giudice. Lo stesso comportamento può naturalmente tenere il proprietario nel caso in cui l’inquilino non voglia pagare un danno da lui causato all’alloggio.

• disdetta: quando un contratto giunge al termine, spesso viene rinnovato dalle parti alle condizioni precedenti, salvo eventuali ritocchi del canone d’affitto. Perchè il contratto sia tacitamente rinnovato, l’inquilino deve rimanere nell’appartamento, d’accordo con il proprietario, dopo la scadenza naturale dei termini. Se invece una delle due parti non intende rinnovare la locazione, ne deve dare comunicazione all’altra secondo tempi e forme che cambiano a seconda del tipo di contratto (e che solitamente sono indicati sul contratto stesso). Vediamo i tempi di formulazione della disdetta applicati ai diversi tipi di contratto.
• equo canone: non è possibile disdire il contratto prima di 4 anni, anche nel caso in cui il proprietario abbia necessità di riavere l’immobile. Dopo i 4 anni il contratto può essere sciolto da una delle due parti comunicando la disdetta 6 mesi prima della scadenza, senza bisogno di motivazioni particolari; se la disdetta non arriva entro questo termine, il contratto si ritiene rinnovato automaticamente.
• patti in deroga: per i contratti stipulati dopo il l’agosto 1992 in deroga all’equo canone, è prevista una durata di 4 anni rinnovabili per altri 4. Il contratto non può essere sciolto prima della scadenza naturale (8 anni); solo nel caso in cui l’alloggio serva al proprietario o debba essere ristrutturato è possibile porre termine al contratto alla fine dei primi 4 anni, dando un preavviso di 12 mesi.
• uso foresteria: è il caso, per esempio, di contratti intestati a società che ospitano nell’appartamento un dipendente, un collaboratore o un ospite. La disdetta va comunicata entro il termine stabilito nel contratto e solitamente fissato in 3 mesi prima della scadenza.
• uso transitorio: i contratti d’affitto a uso transitorio per motivi di studio o di lavoro possono essere sciolti dando disdetta almeno 3 mesi prima della scadenza.
• uso abitativo: per questo tipo di contratti il rapporto si scioglie di norma al termine della seconda scadenza, cioè alla fine del rinnovo: in pratica, dopo 8 anni (4+4) per i contratti a canone libero e dopo 5 anni (3+2) per quelli a canone convenzionale (per le formalità della disdetta vedi il paragrafo sul contratto).
  Solo in alcuni casi il contratto può essere sciolto al termine della prima scadenza; ciò è possibile quando:
  • il proprietario ha bisogno dell’immobile per sè, per il coniuge o i figli
  • il proprietario ha bisogno dell’immobile perchè vuole adibirò a uso professionale o commerciale
  • l’inquilino ha la disponibilità di affittare un alloggio simile nello stesso comune
  • l’inquilino di fatto non occupa in maniera continuativa l’alloggio (senza giustificato motivo)
  • l’immobile è compreso in un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito o ristrutturato.

  Il proprietario che vuole ritornare ad avere la disponibilità dell’immobile prima della scadenza del contratto dichiarandone il cambio di destinazione d’uso (per esempio per trasformarlo in un ufficio o in un negozio) deve rispettare una precisa tempistica: entro 12 mesi dall’uscita dell’inquilino, l’alloggio deve essere stato trasformato o utilizzato secondo quanto dichiarato in disdetta dal proprietario. In caso contrario, l’inquilino può chiedere il ripristino del contratto alle vecchie condizioni; in alternativa, il proprietario è tenuto a pagare all’inquilino un risarcimento non inferiore a 36 mensilità dell’ultimo canone di affitto percepito.

Affitto di un fabbricato – Scadenza del contratto

La scadenza non equivale alla fine del contratto di affitto.
Alla scadenza del contratto di locazione, le parti verificano lo stato dell’immobile: se ci sono dei deterioramenti non dovuti alla normale usura e imputabili all’inquilino, quest’ultimo deve risarcire il proprietario. L’atto finale del rapporto consiste nella chiusura dei conti e nella restituzione delle chiavi. In caso di mancato rinnovo, attenti a dare la disdetta nei tempi previsti dalla legge: in caso contrario il contratto potrebbe intendersi tacitamente rinnovato.
Nel caso in cui l’inquilino resti anche solo per qualche giorno in più, il proprietario può pretendere il pagamento di una mora.
La prova dell’avvenuta restituzione delle chiavi può risultare da una postilla contenuta nel verbale di riconsegna dell’immobile, in cui si indica il giorno della riconsegna, con la firma delle parti contraenti. Altri elementi sono fondamentali alla chiusura del contratto:

lo stato di usura della casa: l’inquilino è tenuto a restituire l’alloggio nello stesso stato in cui l’aveva ricevuto, ovviamente fatto salvo il deterioramento dovuto alla normale usura. Così non c’è problema se rubinetti e sanitari sono un po’ incrostati dal calcare, se la carta da parati è consumata. Allo stesso modo, l’inquilino non è responsabile di eventuali danni avvenuti a causa di forza maggiore: crepe nel muro per l’assestamento delle pareti dell’edificio, impianto elettrico difettoso per colpa del cattivo lavoro effettuato dall’elettricista mandato dal proprietario per fare una riparazione.
controllo dell’inventario: la verifica dello stato dei locali può essere fatta rapidamente e senza problemi nel caso in cui, all’inizio della locazione, le parti abbiano firmato l’inventario che certificava le condizioni di manutenzione dell’alloggio. In mancanza dell’inventario le cose possono invece complicarsi.

Qualora nascano controversie, le parti devono portare prove a sostegno di quanto affermano:
l’inquilino dovrà fornire prove che l’alloggio non era in buone condizioni di manutenzione (foto, testimonianze, fatture per lavori di riparazione effettuati durante il suo soggiorno…) il proprietario dovrà invece dimostrare il contrario, utilizzando foto, testimonianze, fatture per lavori di ristrutturazione effettuati prima della firma del contratto.
l’inquilino sarà dichiarato responsabile di eventuali deterioramenti dell’immobile, e dovrà quindi risarcire il proprietario, se non riesce a provare che tali danni esistevano già prima della sua entrata nell’appartamento: in caso di deterioramenti causati dall’inquilino, il proprietario ha diritto a un indennizzo pari al costo delle riparazioni (materiali e manodopera); se le parti non raggiungono un accordo sull’ammontare del danno, per la valutazione di quest’ultimo ci si può rivolgere a un esperto.

Affitto di un fabbricato – Spese condominiali di affitto

Le spese condominiali sono chiamate nel contratto “oneri accessori” e risultano dal bilancio che viene approvato ogni anno dall’assemblea dei condomini.
Tutte le spese relative ai costi di consumo e di gestione ordinaria, come per esempio l’energia elettrica, l’acqua, la pulizia, la manutenzione degli ascensori, la portineria, sono di competenza dell’inquilino.
Le spese straordinarie, come il rifacimento delle facciate, spettano invece al proprietario.
Si può chiedere all’amministratore di tenere distinti i conti relativi alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria e separate le spese che si ripartiscono per millesimi da quelle che si ripartiscono in base ai consumi, poichè queste ultime sono sicuramente a carico dell’inquilino.
L’inquilino ha 2 mesi di tempo, dalla richiesta del proprietario, per effettuare il pagamento delle spese condominiali.
Tabella riassuntiva sulla ripartizione delle spese:

Tipo di spesa	Proprietario	Inquilino
AMMINISTRAZIONE	Compenso e spese sostenute dall’amministratore nell’esercizio della sua attività (sentenza della Corte di Cassazione).	Spese sostenute dall’amministratore per convocare l’inquilino alle assemblee o per altre comunicazioni fatte nel suo interesse o su sua richiesta.
ANDRONE		Spese di pulizia, di ordinaria manutenzione e di tinteggiatura.
ANTENNE	Spesa per la sostituzione di un’antenna già esistente all’inizio della locazione.	Spese di istallazione, modificazione e manutenzione di antenne televisive comuni.
ASCENSORE	Spesa per le opere di manutenzione straordinaria di rilevante entità, tra cui quella per l’adeguamento degli impianti alle norme tecniche obbligatorio per legge (sostituzione apparato motore, cellule, cabina.).	Spese relative al funzionamento (consumi forza motrice e illuminazione) e all’ordinaria manutenzione (riparazioni ordinarie di parti meccaniche, elettriche, di dispositivi di chiusura, della pulsantiera) compreso il cambio delle funi.
ASSICURAZIONE	Spesa per l’assicurazione dello stabile contro i rischi di incendio e per responsabilità civile.	Il proprietario deve chiedere la rivalsa all’inquilino solo delle spese di assicurazione espressamente previste dal contratto. Tutte le assicurazioni stipulate nell’interesse dell’inquilino (p.e. contro il furto).
BOX E RAMPE DI ACCESSO	Spesa per il rifacimento della pavimentazione, per l’istallazione di apparecchi di radiocomando, per l’istallazione di segnaletica, semafori e impianti antincendio.	Spese per riparazioni, manutenzione e pulizia della pavimentazione e degli apparecchi di radiocomando, per la sostituzione di lampadine e per la manutenzione di impianti elettrici e idrici.
CANNE FUMARIE	Spesa per la ricostruzione e l’adeguamento a nuove norme.	Spesa per la pulizia.
CANTINE	Spesa per l’istallazione dell’impianto elettrico e suo rifacimento. Spesa per l’istallazione dell’impianto idrico e suo rifacimento.	Spesa di pulizia, manutenzione ordinaria, imbiancatura, sostituzione di lampadine consumi, disinfestazione, tinteggiatura.
CONTATORI (GENERALI ED INDIVIDUALI)	Spesa di istallazione e sostituzione.	Spese di manutenzione, pulizia noleggio, lettura dei consumi individuali.
ENERGIA ELETTRICA		Spesa per la fornitura di energia elettrica per l’illuminazione delle parti comuni e per forza motrice.
FACCIATA – RIFACIMENTO FRONTALINI E BALCONI	Spesa per rifacimento facciata, ripristino frontalini e balconi.
FOGNATURA	Spesa per l’allacciamento alla rete comunale, per il rifacimento e la riparazione della rete, per l’istallazione delle sifone, delle colonne montanti e della raccolta delle acque pluviali.	Spesa per la manutenzione, la riparazione e la disotturazione dei sifoni, lo spurgo dei pozzi neri.
GRONDAIE E SCARICHI ACQUA PIOVANA	Spesa per la sostituzione e le riparazioni straordinarie con diritto di chiedere l’aumento del canone.	Spese di riparazione e di piccola manutenzione.
IMBIANCATURA E VERNICIATURA	Spese per imbiancatura e verniciature delle pareti esterne dell’edificio (pareti, infissi, facciata, ringhiere)	Spese per imbiancatura e verniciatura di pareti e infissi dell’appartamento , delle scale e altri parti in comune (se l’opera rientra nella manutenzione ordinaria dello stabile).
IMPIANTI lGIENICO SANITARI E TUBAZIONI INTERNE ALL’UNITA’ LOCATA	Spesa per la riparazione straordinaria dell’impianto idrico e per invecchiamento e rotture. Sostituzione dei sanitari, tranne in caso di responsabilità dell’inquilino.	Spese di manutenzione ordinaria, compresa la sostituzione di rubinetti del bagno e della cucina.
IMPIANTO ELTTRICO	Spese per rifacimento e adeguamento alle norme di sicurezza.	Spese di riparazione e manutenzione.
IMPOSTE E TASSE	Imposta comunale sugli immobili (ICI); 50 % della tassa di registrazione del contratto di locazione.	Tassa per la raccolta di rifiuti urbani; 50% della tassa di registrazione.
PORTINERIA	10% delle spese di servizio	Il restante 90%.
TETTO	Spese straordinarie: rifacimento, impermeabilizzazione, isolamenti termici e così via.	Spese di manutenzione ordinaria.
TUBAZIONI	Sostituzione tubi di acqua, gas e di condotti di scarico dei servizi, tranne che per negligenza o colpa dell’inquilino.	Verniciatura e riparazione di tubi all’interno dell’unità locata.
VETRI	Sostituzione per rottura dovuta a caso fortuito (fenomeni atmosferici, scoppi, atti vandalici ecc.).	Spese per la manutenzione, riparazione o sostituzione di vetri rotti.

Affitto di un fabbricato – Riparazioni dell’immobile

Se si rompe qualcosa dentro casa, c’è un ordine di priorità da seguire per stabilire le regole:
leggere il contratto per verificare se riporta l’elenco sulla ripartizione delle spese, oppure se il testo rimanda alle previsioni di legge, agli usi o a qualche accordo intersindacale intervenuto tra le associazioni di categoria.
Codice civile che stabilisce alcune regole generali applicabili a tutte le locazioni: l’inquilino ripara i danni e il deterioramento che ha provocato alla casa abitandola, mentre il proprietario si occupa delle riparazioni necessarie per mantenere l’immobile in buono stato.
Se servono riparazioni straordinarie, l’inquilino deve darne tempestivamente avviso al padrone di casa, in modo da evitare l’aggravarsi del danno se il guasto provoca danni a terzi, sarà il proprietario a doverne rispondere. L’inquilino dovrà avvisarlo, spedendogli preferibilmente una raccomandata con ricevuta di ritorno.
Se la riparazione è urgente (per esempio si rompe il riscaldamento in pieno inverno), l’inquilino dopo aver avvisato il proprietario, può provvedere direttamente alla riparazione, addebitandogli successivamente le spese nell’effettuare le riparazioni straordinarie il proprietario deve comunque garantire all’inquilino la possibilità di godere dell’appartamento, cercando di arrecargli il minor disturbo possibile.
Qualora i lavori durino più di 20 giorni, l’inquilino ha diritto a una riduzione del canone proporzionata al disturbo arrecatogli.

Affitto di un fabbricato – Manutenzione dell’immobile

A chi spettano le spese di manutenzione?
Quali doveri ha il proprietario e quali l’inquilino?

• I doveri del proprietario
  il proprietario garantisce all’inquilino che l’immobile dato in locazione sia in buono stato, ossia che non necessiti di nessuna riparazione o altro intervento prima di entrare.
  il proprietario ha l’obbligo di effettuare le opere di manutenzione straordinaria richieste dalle condizioni in cui si trova l’immobile, indipendentemente sia dal costo, sia dal fatto che l’appartamento si trovi in un condominio.
  spetta sempre al proprietario l’adeguamento dell’immobile alle nuove disposizioni di legge, ogni volta che vengono emanate (la legge sanziona direttamente il proprietario dell’immobile, qualora non vi provveda).

• I doveri dell’inquilino

  regolarità e puntualità nel pagamento del canone utilizzare dell’appartamento con diligenza, facendo attenzione alle sue condizioni e rispettandone la destinazione (se l’uso è abitativo, non si può utilizzarla come ufficio): se si contravviene a questo obbligo, il proprietario può chiedere lo scioglimento del contratto.
  Se l’inquilino vuole fare modifiche che migliorino l’aspetto dell’ambiente è sempre meglio chiedere prima il consenso al padrone di casa. Ciò serve ad evitare che il proprietario, al termine del contratto di locazione, richieda che la casa torni come era prima.
  Tuttavia, se i cambiamenti sono minimi (mettere le veneziane o cambiare il colore delle pareti) potete fare a meno di chiedere il consenso del proprietario. A meno che non abbia chiesto, e ottenuto, preventivamente il suo consenso da parte del proprietario, l’inquilino non ha il diritto di chiedergli il pagamento delle spese sostenute per i miglioramenti apportati.
  Solo nel primo caso, il proprietario è tenuto a risarcire un’indennità pari alla differenza tra l’importo della spesa (materiali e mano d’opera) e il valore dell’opera al momento della riconsegna dell’immobile.

Affitto di un fabbricato – Altre regole

Deposito cauzionale
Generalmente, al momento della firma del contratto, l’inquilino deve consegnare al proprietario una somma di denaro, la cosiddetta cauzione. La cauzione potrà essere utilizzata dal proprietario per coprire le spese di eventuali danni causati dall’inquilino.
Per legge, la cauzione non può essere superiore a tre mesi di canone. Il denaro è tenuto in deposito per tutta la durata della locazione e produce interessi legali che devono essere liquidati all’inquilino alla fine di ogni anno, anche se manca una richiesta espressa. Se non ci sono stati danni per colpa dell’inquilino, la cauzione viene restituita alla fine della locazione. Generalmente, per semplificare l’operazione di calcolo degli interessi, ci si accorda per versare la cauzione su un conto vincolato i cui interessi vengono direttamente versati all’inquilino.

Mensilità anticipate
Oltre alla cauzione molti proprietari richiedono, alla firma del contratto, il pagamento anticipato di alcune mensilità del canone.
Si tratta di usi locali che possono variare da provincia a provincia, ma in linea di massima la richiesta è di 3 mensilità. Al contrario del deposito cauzionale, che non può mai essere usato per coprire il pagamento del canone, questa somma ha proprio la funzione di pagamento anticipato dei primi mesi di affitto, che di conseguenza non dovranno più essere corrisposti dall’inquilino.

Inventario dello stato dell’abitazione
Prima di entrare nel locale in affitto conviene, sia all’inquilino che al proprietario, fare un inventario dello stato dell’abitazione al momento della consegna. In questo modo, in caso di danni, sarà chiaro a chi spetterà il pagamento delle riparazioni.
Questa semplice precauzione tutela da un lato l’inquilino, che non vedrà imputarsi dei danni non causati da lui, dall’altro il proprietario, che non dovrà provare che il danno è stato fatto dall’inquilino.
Il verbale, scritto e firmato in duplice copia, viene allegato al contratto. Ognuno conserva la sua copia, che può essere usata come prova al momento del rilascio dell’appartamento per valutare la condizione dei luoghi.
Si tratta di una garanzia per l’inquilino, in quanto il proprietario ha 5 anni di tempo per effettuare la verifica dell’appartamento e chiedere eventualmente il risarcimento.
Per preparare questo documento non è necessario ricorrere a un esperto: procedete con ordine iniziando dal soffitto per poi passare ai muri, alle porte, alle finestre e al pavimento.Inserite nella lista anche tutti gli oggetti presenti in casa, specificando le loro condizioni. Menzionate tutto quello che è danneggiato, mal conservato, fuori uso, sporco e così via.

Affitto di un fabbricato – Registrazione del contratto

Tutti i contratti di locazione, fatta eccezione per quelli di durata inferiore ai 30 giorni in un anno, devono essere depositati presso l’ufficio dei registri immobiliari entro 20 giorni dalla firma.
Attualmente l’aliquota per l’imposta di registro è pari al 2% annuo della somma pattuita annualmente (escluse le spese condominiali, purché vengano evidenziate a parte nel contratto), ma questa percentuale varia ogni volta in base alle direttive della legge finanziaria.
Anche per gli appartamenti ammobiliati l’aliquota è del 2%; se invece si sottoscrivono due contratti distinti si paga il 2% per l’appartamento e il 3% per l’arredo.
E’ possibile pagare l’imposta con un solo versamento anche per gli anni successivi al primo. In questo caso otterrete uno sconto pari alla metà del tasso d’interesse legale moltiplicato per il numero di annualità.
La richiesta di registrazione può essere fatta indifferentemente sia dal proprietario sia dall’inquilino e a entrambi spetta il pagamento dell’imposta (divisa in parti uguali).
Per la pratica ci vogliono due copie del contratto firmate in originale e una marca da bollo.
L’ufficio fornisce alcuni moduli da compilare e il bollettino per il versamento dell’imposta che può essere effettuato direttamente presso il concessionario addetto alla riscossione, in posta o in banca.

Affitto di un fabbricato – Tipologie di contratto

Per legge il contratto di locazione per uso abitativo può essere solo di due tipi:

• con canone libero: questo contratto prevede una durata non inferiore a 4 anni, scaduti i quali si rinnova automaticamente per altri 4, a meno che il proprietario non decida di usare l’appartamento come abitazione o di adibirlo ad uso professionale per sè, il coniuge i figli o i fratelli, o ancora decida di ristrutturarlo completamente.Trascorso anche il secondo quadriennio si può procedere così:
  1. rinnovare le condizioni del contratto (per esempio aumentando il canone)
  2. rinunciare al rinnovo.

Chi prende l’iniziativa (di rinnovo o di disdetta) deve comunicare le sue intenzioni alla controparte con lettera raccomandata con avviso di ricevimento, almeno 6 mesi prima della scadenza naturale del contratto.
Se nessuno dei due inoltra la disdetta, il contratto si rinnova tacitamente alle vecchie condizioni.
La parte interpellata deve rispondere, con raccomandata, entro 60 giorni dal ricevimento della comunicazione. In mancanza di risposta o di accordo, la locazione scade dal giorno previsto dal contratto.
Per avere un modello di contratto standard, potete usare uno dei moduli messi a disposizione dalle associazioni di categoria Sunia, Sicet, Uniat e Confedilizia. Anche se qualche clausola del contratto prestampato non fa al caso vostro, potete facilmente modificarla aggiungendo a penna le condizioni che più vi soddisfano. predisposto dalle organizzazioni di proprietari e inquilini, con canone calmierato e una durata fissata a 3 anni rinnovabili per altri 2.

• con canone calmierato: in alternativa al contratto precedente, le parti possono stipulare il contratto di locazione definendo la misura del canone e la durata del contratto sulla base di accordi siglati dalle organizzazioni di inquilini e proprietari alla presenza del ministro dei Lavori Pubblici.
  Questo tipo di contratto non può avere durata inferiore ai tre anni. Alla prima scadenza del contratto, se le parti non si mettono d’accordo per il rinnovo, il contratto è prorogato di diritto per altri 2 anni, salvo la possibilità di disdetta per le stesse ipotesi previste per i contratti a canone libero.
  Scaduti anche gli ultimi due anni, ciascuna delle parti può attivare la procedura di rinnovo a nuove condizioni, o comunicare la rinuncia al rinnovo con lettera raccomandata, almeno 6 mesi prima della scadenza. In mancanza di comunicazioni il contratto è rinnovato tacitamente.
  Se desiderate stipulare un contratto a canone concordato, dovrete usare i contratti tipo depositati presso i comuni, insieme agli accordi territoriali.

Per legge sono nulli tutti i contratti che prevedano una durata inferiore a quella prevista; nullo è anche ogni patto (al di fuori del contratto stesso) con cui le parti si accordino per il pagamento di un canone d’affitto superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato.
Se questo succede, l’inquilino, entro 6 mesi dal rilascio dell’immobile, può chiedere la restituzione delle somme pagate in più (dimostrando la maggiorazione attraverso le matrici degli assegni o, in mancanza, ricorrendo a testimoni).