Acquisto di un fabbricato – Dopo il Rogito

I costi di un atto di compravendita in termini di onorario notarile non sono purtroppo a priori determinabili anche se di fatto esiste un tariffario nazionale. In realtà il tariffario prevede per molte singole prestazioni una cifra variabile tra un minimo ed un massimo. Inoltre, in determinati casi particolarmente complessi, la cifra può addirittura triplicare. In realtà se si vuole davvero risparmiare bisogna confrontare i preventivi di diversi notai. Gli obblighi del notaio a rogito compiuto sono:

• registrazione del rogito alla Conservatoria dei registri immobiliari, pagando i tributi previsti per la compravendita, (per l’acquirente sono: imposta di registro o l’IVA in caso di acquisto se immobile è nuovo; imposta ipotecaria; imposta catastale; bollo).
• presentazione del rogito in duplice copia alla Conservatoria: l’originale verrà trattenuto dall’ente medesimo, mentre la copia verrà restituita al notaio con riportato su il numero della registrazione. Quest’ultima verrà a sua volta duplicata e consegnata una all’acquirente, una al venditore dell’immobile in questione, riportando in entrambe due tributi differenti. In quella del compratore ci sarà il totale della cifra pagata in termini di tributi sull’acquisto, mentre in quella del venditore i tributi sulla vendita (Invim).
• presentazione della “Nota di trascrizione” alla Conservatoria: dove sono presenti i vincoli che si creano sull’immobile derivanti dal contratto di compravendita. E’ lo stesso notaio che provvederà a iscrivere le ipoteche relative ad un mutuo per l’acquisto e per gli altri eventuali diritti “reali” che sorgono dal rogito quali: usufrutto, servitù, diritto di abitazione, enfiteusi, etc.
• L’interessato può controllare l’attività del notaio che persegua in tempi brevi alla consegna della copia del rogito e che di conseguenza, entro le 24 ore, comunichi denuncia all’autorità di pubblica sicurezza dell’avvenuto passaggio (mansione che può svolgere il notaio stesso). Il notaio può assumersi ulteriori incarichi uno dei quali quello di divenire depositario di una parte della somma versata dall’acquirente.

Acquisto di un fabbricato – Catasto

Il catasto è un luogo dove sono archiviati tutti gli immobili presenti sul territorio nazionale e si presenta distinto in:

• catasto dei Fabbricati : comprende tutte le unità immobiliari presenti nel territorio urbano e che sono autonomamente suscettibili di reddito proprio.
• catasto dei Terreni.

Il catasto conserva un archivio di tutte le planimetrie che costituiscono ciascuna unità. Un archivio amministrativo delle partite catastali con un numero progressivo per Comune dove sono indicati:

1. i dati identificativi catastali delle unità immobiliari urbane (foglio-mappale-subalterno)
2. i dati anagrafici con le quote e la natura del diritto degli intestati
3. i dati toponomastici (via-numero civico)
4. il piano
5. la zona censuaria
6. la categoria catastale di appartenenza
7. la classe di merito (dipendente dall’ubicazione e dal pregio dell’immobile)
8. la consistenza in numero di vani (A), metri cubi (B) o metri quadrati (C)
9. la rendita catastale da utilizzare ai fini fiscali.

Per consultare i certificati e i dati catastali bisogna recarsi presso gli sportelli degli Uffici del Territorio (giurisdizione provinciale) e versare i diritti di visura per un ammontare di circa € 6,00 ottenendo una consultazione di partita con tutti i dati necessari ad ottemperare gli obblighi fiscali. Inoltre è possibile ottenere, sempre a pagamento dei diritti catastali, certificati attuali o storici quindi le copie delle planimetrie.

Acquisto di un fabbricato – Il Rogito

Primo passo -> pretendere un atto pubblico:
o il rogito non è un atto pubblico, ma solo una scrittura privata autenticata : la figura del notaio vale “solo” per il riconoscimento delle parti firmatarie, assumendosene la responsabilità dal punto di vista formale.
Inoltre subito dopo la firma del rogito, chi ha acquistato non è ancora proprietario dell’immobile in questione. Occorre di fatto aspettare la trascrizione del rogito presso i registri immobiliari. Solo dopo questa operazione si è di fatto proprietari dell’immobile. Il fatto che il rogito non venga spesso stipulato come sotto forma di atto pubblico ha due fondamenti principali e sono:

• la scrittura privata è un po più cara
• il notaio non si vuole assumere responsabilità troppo grandi in situazioni poco chiare.

Secondo passo -> cose da sapere:

• Truffe: spesso capita che nel giro di pochi giorni alcuni truffatori abbiano venduto un immobile a diverse persone presso diversi studi notarili incassando denaro da più parti). L’ unico a beneficiare di tale situazione è il primo al quale viene trascritto l’immobile presso i registri immobiliari.
• Responsabilità del notaio: se vi è ritardo da parte del notaio a procedere nella trascrizione, egli ha delle responsabilità riconosciute dalla Cassazione con sentenza n.566 del 19 gennaio 2000.
• Compromesso trascritto nei registri immobiliari: una soluzione alle truffe c’è dal 1997, quando il Codice Civile ammette la trascrizione del contratto preliminare (il compromesso) nei registri immobiliari. A favore la tranquillità dell’acquirente per tutto il periodo che va dal compromesso al rogito, in quanto per ogni incidente o controversia si risale alla prima data di trascrizione effettuata.
• Leggere bene l’atto del rogito: il notaio può addirittura non essere tenuto a effettuare controlli ipotecari qualora il rogito sia predisposto dalle parti o da altri professionisti. Questa diminuita responsabilità è riconosciuta anche dalla Cassazione (sentenza 475/94). Noie infinite se vengono battuti, nell’atto del rogito, dati sbagliati. Pretendere di leggere di persona e senza fretta il documento è una garanzia che vi salvaguarda da problemi burocratici notevoli in futuro.
• Correttezza urbanistica dell’immobile: il notaio può effettuare indagini ipocatastali per verificare eventuali ipoteche o “trascrizioni pregiudizievoli” su di un immobile.
  Il notaio, può richiedere al Comune un documento che dichiara la “correttezza urbanistica” dell’eventuale appartamento o immobile che sia.

Acquisto di un fabbricato – Documenti Necessari

Ecco i documenti necessari per chi vuol comprare casa o immobili:

* Ultimo rogito dell’immobile più documento d’identità e codice fiscale del proprietario dell’immobile

* Planimetria catastale

* Certificato catastale che identifica le rendite attribuite per calcolare la tassa di registro

* Estratto per sunto dell’atto di matrimonio del venditore (documento rilasciato dal Comune in carta semplice), documento necessario al fine di verificare la comunione dei beni da parte dei coniugi che devono acconsentire entrambi alla vendita dell’immobile firmando sin dal “preliminare”

* Dichiarazione dei redditi del venditore utile per verificare se l’immobile è stato dichiarato

* Verificare eventuali contratti di affitto in essere o disdetti da poco (la legge prevede il “diritto di prelazione” che favorisce l’affittuario a prezzi di vendita dell’immobile più bassi).